Одесса — в лидерах по количеству аварийного жилья в Украине. Что делать?  

Еще год назад городские чиновники пересчитали аварийные и ветхие дома Одессы. Выяснилось, что таковыми являются 876 строений, из которых 143 примыкают к строительным площадкам, что создает дополнительные риски обрушения.

За год ситуация не изменилась. По данным департамента городского хозяйства, на конец апреля 2021 года в Одессе — 613 ветхих дома и 263 в аварийном состоянии. Деформационные процессы продолжаются, а любой аварийный дом вот-вот грозится стать ветхим или того хуже.

За минувшие несколько лет мы стали свидетелями самых печальных сценариев развития ситуации. В апреле 2020 года частично обрушился старинный дом на углу Канатной и переулка Нахимова. В начале мая 2020 года обвалилась часть жилого дома на Польском спуске, 9, а спустя десять дней упала часть дома №22 на Торговой из-за строительства по соседству. На этом беды не закончились, и через несколько дней в аварийном доме №29 по Среднефонтанской обрушилась часть галереи на втором этаже. В июне рухнул флигель жилого дома на Ясной, 10, в районе Французского бульвара.  

В 2021 году обрушения продолжились. Так, в феврале на Деволановском спуске рассыпалось заброшенное здание. Март 2021 запомнился падением на Нежинской, 16. Там пострадала часть памятника архитектуры – доходного дома Сретенской церкви 1879 года постройки. В результате был поврежден соседний жилой дом.

Самое свежее ЧП произошло на Старопортофранковской, 10 (Мечникова, 12) — в июле там рухнула стена и часть кровли ветхого двухэтажного дома. Не хочется продолжения, ведь правда?  

Весной коллеги из Liga.net проанализировали данные Госстата по аварийному и ветхому жилью в целом по стране. Одесская область оказалась в лидерах этой неприятной статистики и занимает вторую строчку по количеству ветхих квадратных метров — 390 981 кв. м. В сомнительном первенстве нас опередила лишь Харьковская область.

Также Одесская область занимает второе место по количеству аварийного жилья — 117 148 кв. м (впереди только Донецкая область). И, наконец, мы стали абсолютным лидером в процентном соотношении аварийного и ветхого жилья и общего жилого фонда области, достигнув показателя 0,9 %. К слову, эти цифры могут быть вполне заниженными, поскольку сами чиновники признавались — включить дом в перечень аварийных не так просто.

ОТСЕЛЕНЦЫ

Проблемы жильцов в отдельно взятом доме могут разительно отличаться от ситуации их товарищей по несчастью с соседней улицы. Вот, к примеру, полуразрушенный трехэтажный жилой дом с «откушенным» левым флигелем на Александра Кутузакия, 32 (бывшая Ленинградская).

Здание подпирают балки. Окно угловой квартиры открыто, что дает возможность бестактно заглянуть в чужую квартиру. Внутри мужчина средних лет занимается ремонтом — штукатурит стены, потолок. Через мгновение он выходит… из окна, приглашает во двор.

Дом 1882 года постройки стоит посреди рынка. В нем проживают 13 семей — всего 35 человек. В центре двора зияет огромная яма.

«Недавно нам сделали нормальное давление воды. После этого рвануло трубу, и асфальт ушел, — сетует Олег. — Затем веранду соседей перекосило. У нас старые трубы, менялись последний раз лет 35 назад. Вот они и лопнули, как только сделали нормальное давление воды. А под нами катакомбы. Тут весь район на катакомбах стоит».

Лет 15 назад Руслан Тарпан — владелец Староконного рынка — взял весь квартал под реконструкцию с отселением.

Жильцы говорят, что расселить их должны были до 2014 года, но повезло не всем: «Нас, как в «Операции Ы», расселяли — горшок тянули снизу. Начали сносить два дома новее нашего, которые располагались под ним по склону. Строения были послевоенной постройки, сравнительно крепкими — №34 и 36 по Кутузакия. Последний строили для офицерского состава. Наш дом остался последним не расселенным на улице и начал сползать вниз. Так и живем».

Но надежда все же есть. По району прошел слух, что Руслан Тарпан развелся с женой Оксаной Шишовской — якобы она в процессе развода отобрала у него рынок и вот-вот займется незаконченными делами.

По словам Олега, у каждой семьи из дома есть письмо о том, что на Дюковской, 8 строится дом, в который все дружно должны переехать.

«Дом уже давным-давно сдан, а мы, как вы заметили, никуда не переехали», — говорит он и грустно улыбается.

БУМАЖКОКРАТЫ

По состоянию на 2017 год в Одессе насчитали 8135 домов, из которых на балансе или обслуживании ЖКС находится 6313 зданий. По самым свежим данным Госстата, в Одесской области уже создано 1992 ОСМД — объединения совладельцев многоквартирных домов. Одно из таких объединений создали и жильцы дома №20 по улице 10-го Апреля.

Вход во двор украшают яркие старинные ворота. Возраст здания ощущается невооруженными взглядом, но ветхим или аварийным его назвать сложно.

За воротами — типичный одесский дворик, с фасадами, как лоскутное одеяло, протертыми местами до дыр. Часть квартир блестит от свежей штукатурки, а на некоторых обветшалых балконах угадывается первозданный вид. В целом все здание и прилегающая к нему территория выглядят ухоженно. Оказалось, что неспроста. Пять лет назад жители дома создали ОСМД.

Нам посчастливилось встретить его председателя, Олега Шевчука. Он утверждает, что дом, действительно, включали в перечень ветхих, но несколько лет назад его лишили этого статуса (хотя в данных, предоставленных ЖКС, здание все еще значится в соответствующей графе).

«Нашему дому больше 120 лет. Был построен как доходный. Сейчас в нем 25 квартир. Внутри был хозяйственный флигель, но сейчас он полностью разрушен. Ведь советская власть ни за чем не смотрела, а просто наблюдала, как отваливается», — говорит председатель.

После создания ОСМД удалось полностью поменять канализацию. По словам Олега, тогда был бюджет, который выделяли тем, кто создает свое объединение.

«Теперь хоть стало понятно, сколько жильцы платят и куда эти деньги идут. Понимаете, почти все наши бумажкократы свои действия совершают с одной лишь целью: создать проблему, решая которую, можно получить для себя дивиденды, — говорит председатель. — Так и с этими списками аварийных домов. Раньше, к примеру, выгодно было признать дом аварийным, чтобы потом претендовать на отселенческий фонд. Так квартиры получали. А на сегодняшний день нет такого фонда».

Руководитель жалуется на серьезные проблемы с фасадом. Говорит, что это уж точно силами ОСМД не решить. По самым скромным подсчетам жильцов, квадратный метр обойдется в 20 долларов. Учитывая общую площадь работ, потянет на 20 тысяч у.е.

«У нас всего 25 квартир. Мы столько не соберем, да и говорят, что дом — памятник архитектуры. Кстати, когда мы уходили в ОСМД, дом не был памятником, а сейчас он оказался памятником. Это та же история — давайте мы будем вам создавать проблемы, чтобы потом для вас их же и решать. Давайте у вас будут какие-то сложности, а мы их упростим, за что вы нам будете что-то должны. Система мотивации одесская».

Раньше выделялся бюджет содержания на все аварийные и так называемые малоценные дома, продолжает Олег Шевчук. Внедрили это еще при Костусеве (мэр Одессы в 2010-2013 годах). Тогда в подобных домах отменили квартплату (ныне — СДПТ), а в городском бюджете были предусмотрены ассигнования на ветхий фонд. Однако, по словам нашего собеседника, деньги до домов не доходили: их «сливали» на ЖКСы, и там они растворялись в неизвестном (или известном) направлении.

«Наш дом тоже, с одной стороны, не платил, а с другой — сами себе делали небольшой ремонт. Каждый смотрел за своим крыльцом, своей дверью, подъездом. А потом это решение отменили. Теперь опять сами справляемся, только уже в рамках ОСМД. Только вот с фасадом бы помогли», — говорит председатель.

ЗАСТРОЙЩИКИ В ПОМОЩЬ

Как рассказал «Думской» президент Ассоциации инновационного развития домохозяйств Станислав Драганов, проблемы аварийного и ветхого жилья на уровне горсовета предварительно уже обсуждались. Есть несколько комплексных предложений — не революционных, но рабочих. Одно из них — вернуться к идее поквартальной застройки там, где это возможно.

«Рассматривая этот вариант, уперлись в отселение. У города была программа социального жилья, которая заморожена. Ожидаем ее реанимацию. Сейчас идет обсуждение с застройщиками», — говорит Станислав.

Второй вариант — ремонтировать дома за счет муниципального бюджета. Учитывая возможности городской казны, маловероятный. Прежде всего, понадобятся огромные ресурсы на отселение и на последующий ремонт.

По всей видимости, остается надеяться на грамотный диалог с застройщиками и искусство мэрии умерить их аппетиты. А еще — на дипломатические способности переговорщиков в общении с отселенцами.

«Как ни странно, когда к людям обращаются с просьбой о выкупе или обмене их квартир с той же квадратурой, жильцы не всегда себя ведут правильно и часто не готовы на предложенные условия. Например, квартира человека в аварийном состоянии находится на Молдаванке — почти центр города. Застройщик предлагает жилье на Таирова или поселке Котовского. Но люди категорически не хотят менять район: мол, я здесь родился, тут моих 16 поколений выросло, и здесь я умру», — говорит Станислав.

Ранее была городская программа реновации старого жилого фонда, которая предусматривала строительство социального жилья, но она заморожена. Программу много раз пытались возобновить, но каждый раз приходили к тому, что финансов не хватает.

«Учитывая тенденции развития города, застройщики опережают горсовет и берут эту идею на вооружение, — говорит эксперт. — При этом что-то делать с аварийным фондом нужно аккуратно, потому что уже сейчас строительные площадки находятся в опасной близости к старым домам. На сегодняшний день их 143. Уже есть судебные иски от жителей этих домов. А аварийные дома очень быстро могут стать ветхими».

По словам Станислава Драганова, можно обратить внимание на опыт Польши, которую часто вспоминают в качестве примера успешной модернизации жилья. Там коммерческие и государственные банки предоставляли аналогам наших ОСМД займы под 2-10%. Кроме того, объединение жильцов могло выиграть грант и получить от государства финансирование на покрытие процентов по кредиту.

Как отмечает эксперт, и государство, и органы местного самоуправления должны иметь программы, которые помогают совладельцам домов финансировать отдельные работы. Нужно разработать механизм, который позволили бы людям поддерживать свой дом в надлежащем состоянии.  

РУИН-ПАБЫ, ИЛИ СВОИ ФИШКИ

По нашим данным, в мэрии давно отказались от программы для аварийного фонда. Единственный реальный выход, который видит городская власть — активное привлечение застройщиков, которые будут расселять аварийный фонд, сносить его и строить на освободившихся участках жилье на продажу.

Депутат горсовета и член комиссии по ЖКХ Алексей Асауленко много лет занимается проблемами аварийного фонда.

«Доля рациональности в идее привлекать застройщиков, безусловно, есть. Большую часть домов, которые у нас считаются аварийными, привести в порядок за счет бюджета — невозможно, — уверен он. — Но речь не должна идти о хаотичной застройке или о строительстве 24-этажки на месте маленького ветхого дома. Да и сами застройщики уже понимают, что нужно уходить от этих форматов и предлагать клиентам решения поинтереснее, чем «свечка» на 500 квартир. В свою очередь городская власть должна в этом вопросе ставить свои условия, параллельно избавив бизнес от коррупционной составляющей».

По словам депутата, застройщик всегда будет хотеть построить дом как можно выше, а людей отселить куда подальше.

«Нельзя оставлять людей в аварийных домах наедине с застройщиком. Во-первых, бизнесмены могут вести и в большинстве случаев ведут себя некорректно, — рассказывает Алексей. — Но бывали случаи, что и люди проявляли хитрость. Пронесся слух, что дом планируют расселять, и в квартиру на 20 кв. м начинают прописывать всех родственников, которых смогли вспомнить».

А еще можно присмотреться к удачным идеям в соседних странах, говорит депутат: «В Будапеште нашли свое решение для аварийного фонда в памятниках архитектуры. Здания отдали под гостиницы. Хочешь это здание? Рассели людей, восстанови фасад, наведи порядок внутри и зарабатывай деньги».

Также в некоторых полуразрушенных домах начали появляться так называемые руин-пабы, которые уже стали визитной карточкой города. Попав в Будапешт, большинство туристов обязательно наведается в один из таких баров на развалинах.

«Вот такая у города фишка. Почему бы нам не придумать свою? Еще на первом заседании депутатской комиссии по ЖКХ я предложил организовать отдельную дискуссию по аварийному фонду с участием профильного вице-мэра, городских чиновников, служб и экспертов. Все замечательно встретили эту идею, но она так и не была реализована. Я от от нее не отказываюсь и надеюсь, что осенью она все же состоится», — говорит Алексей.

Автор — Анна Коваленко