Зонинг особого внимания: Одессе навязывают «уточнение» Генплана, дающее добро на застройку центра и побережья

Ситуация вокруг плана зонирования территории города, который собираются принять на предстоящей сессии горсовета, все больше и больше накаляется.

Проект зонинга был разработан ООО «Институт Харьковпроект» по заказу одесской мэрии. В нем устанавливаются границы различных зон города, перечень разрешенных и допустимых видов застройки, условий и ограничений для застройщиков.

Теоретически этот документ должен уточнять и детализировать положения действующего генерального плана Одессы. «Думская» рассказывала о проблемах зонинга: как выяснилось, предложенный вариант противоречит Генплану, нарушает законодательство и строительные нормы.

Несмотря на это, управление архитектуры явно намеревается добиться утверждения зонинга на сессии горсовета 30 июня. На сегодня основным препятствием является отсутствие согласования (а точнее, отрицательные заключения) департамента экологии области и управления культуры и охраны памятников ОГА.

Претензии чиновников от экологии касаются установления границ объектов природно-заповедного фонда и прибрежной защитной полосы. И если границы парков и зон охраняемого ландшафта еще можно уточнить путем доработки зонинга, то ситуация с прибрежными охраняемыми территориями, по мнению специалистов, неразрешима.

Полтора месяца назад мы рассказывали об этой проблеме: разработчики зонинга самовольно провели границы прибрежной защитной полосы и пляжной зоны. Эти границы оказались где на песке пляжа, а где вообще по акватории. Однако, по Водному кодексу, границы водоохранных зон должен устанавливать не зонинг, а отдельные проекты землеустройства. Эти проекты должны быть разработаны по закону, который еще не принят — соответствующий законопроект несколько лет лежит в Верховной Раде.

В такой ситуации получается, что сначала народные депутаты должны принять закон, затем землеустроители должны разработать проект выделения водоохранных зон, и только после этого можно утверждать зонинг, куда эти границы будут перенесены без каких-то изменений. Сейчас получается только один выход: если у горсовета есть желание утверждать план зонирования города — пожалуйста, но без прибрежных территорий, иначе это будет незаконно.

Вторая претензия, от управления культуры, касается территории исторических ареалов Одессы. В составе генерального плана имеется отдельный документ — «историко-архитектурный опорный план», который установил охранные зоны памятников, границы исторических ареалов, а также ограничения для каждого из них. По закону, эти ограничения должны быть полностью учтены и перенесены в зонинг.

Однако разработчики зонинга решили пойти своим путем. В пояснительной записке к проекту зонинга непонятным образом появился еще один «Историко-архитектурный опорный план: правила охраны и использования исторических ареалов» (стр. 96 пояснительной записки).

По сути, разработчики зонинга (а вместе с ними — заказчики документа и те, кто сейчас пытается его утвердить) совершили подлог документов. По действующим нормативам, опорный план — это часть генплана. Одноименный раздел в зонинге изменяет режим использования охраняемых территорий. Разработчики «Харьковпроекта», по непонятной причине, разделили Центральный исторический ареал на две части. В меньшей из них, который они назвали «Старая Одесса» (территория в пределах Польского спуска, улиц Приморской, Преображенской, Дворянской, Нежинской, Бунина), требования по охране объектов культурного наследия должны соблюдаться. Для всей остальной территории, с границами по Старопортофранковской и Пантелеймоновской, если следовать зонингу, это уже необязательно. Что касается исторического ареала «Французский бульвар», то от него остаются буквально рожки да ножки, точнее — охраняемых территорий там не предусмотрено вообще.

По всей видимости, городские власти сейчас активно «прессуют» областные управления — с тем, чтобы получить позитивные заключения. 16 июня областное управление культуры провело консультативный совет, на котором обсуждался вопрос согласования зонинга в том виде, в котором есть. Увы, по единодушному мнению специалистов, это никак невозможно.

Несмотря на это, городское управление архитектуры уже несколько раз клятвенно обещало «решить вопросы». В последний раз такое обещание прозвучало в пятницу вечером на заседании депутатской комиссии по строительству. Начальник управления Голованов доложил, что пока ничего не сделано, и пообещал отчитаться на следующем заседании во вторник. Учитывая праздничные дни, вряд ли у него это получится.

Даже если областные управления получится «нагнуть», этим дело не закончится. Если зонинг протащат на следующей сессии, поводов для его отмены предостаточно. Например, проект решения не опубликован за 20 дней, как положено по закону. Кроме того, есть серьезные претензии по поводу общественного обсуждения проекта зонинга.

Общественные обсуждения у нас регламентируются Уставом города — в виде собрания граждан и обсуждения вопросов. Кроме того, закон «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает процедуру общественного обсуждения градостроительной документации — обнародование проекта, прием и рассмотрение письменных пожеланий и предложений — процедуру их учета, в том числе через согласительную комиссию.

Сотрудники управления архитектуры горсовета утверждают, что зонинг надо обсуждать только по второму варианту. Это спорное мнение: уже были случаи, когда градостроительную документацию отменяли по решению суда — на основании того, что не проходило обсуждение по уставу города. Однако и с процедурой «письменного» обсуждения есть серьезные проблемы. Со времени приема предложений прошло больше месяца, пожелания не учтены, согласительная комиссия не создана — это все тоже нарушения процедуры. Насколько нам известно, первые иски уже поданы в суд.

По мере разбирательства всплывают все новые неприглядные моменты. Например, срок действия договора с «Харьковпроектом» закончился 3 декабря 2015 года, однако работа не выполнена: нет согласований со стороны профильных управлений, и явно предстоит доработка проекта. Были ли подписаны акты приемки, за какие деньги будут дорабатывать документы — этот вопрос пока остается открытым.

В городе прошли уличные акции протеста — такой активности по поводу градостроительной документации у нас не было уже три года. Мэрия явно намеревается любой ценой утвердить проект 30 июня. Варианты отсрочки для доработки и учета замечаний даже не рассматриваются. Трудно сказать, чем это вызвано — то ли желанием показать, «кто в городе хозяин», то ли интересами неких заказчиков всего этого безобразия.

Автор — Сергей Дибров