Зонинг особого внимания: как авторы проекта хотят «уточнить» Генплан Одессы. Часть первая — пляжи и склоны  

Городское управление архитектуры проводит общественное обсуждение плана зонирования территории (зонинга) Одессы. Проект выставлен в вестибюле Приморской райадминистрации, до 16 мая можно подавать свои замечания и предложения. «Думская» детально разбиралась с этим документом. Сегодня публикуем первую часть нашего исследования.

Зонинг — это документ, пожалуй, не менее важный, чем генплан города. Генеральный план — он как советская конституция, не является «документом прямого действия» и служит только основой для разработки и утверждения других документов. Такими документами, по законодательству, являются детальные планы территорий (ДПТ) и схемы зонирования территорий. Только на их основании можно, например, передавать земельные участки государственной и коммунальной собственности для строительных нужд.

Детальные планы территорий обычно разрабатывают для участков масштаба микрорайона или нескольких городских кварталов. Зонинг покроет территорию всего города.

Отсутствие схемы зонирования вызывает множество проблем. Например, участник АТО Владимир Кабанов так и не смог получить земельный участок, на который была подготовлена вся документация — именно по причине отсутствия ДПТ или зонинга для данного участка. После утверждения предложенного документа он сможет это сделать — если конечно, зонинг будет предусматривать для этого района индивидуальную жилую застройку.

Еще одной проблемой для городских властей являются регулярные скандалы, которые возникают при утверждении детальных планов территории. После утверждения зонинга землю можно будет передавать застройщикам без каких-либо слушаний, обсуждений и даже обнародования проектов, для этого будет достаточно только решения сессии — причем, как мы помним, проекты решений у нас зачастую ставятся на голосование прямо с голоса. Поэтому схеме зонирования стоит уделить самое пристальное внимание.

Как мы уже говорили, план зонирования охватывает всю территорию города. Проект разработан в ООО «Институт ХАРЬКОВПРОЕКТ» по заказу управления архитектуры и градостроительства Одесского горсовета. Пояснительная записка к проекту — увесистый 120-страничный документ. По степени проработанности и обоснованности решений он не идет, конечно же, ни в какое сравнение с Генпланом, с его шестью томами и историко-архитектурным опорным планом. С другой стороны, по закону «О регулировании градостроительной деятельности», план зонирования разрабатывается на основе Генплана и определяет условия и ограничения для определенной территории. То есть, по букве и духу закона этот документ, как и ДПТ, уточняет Генплан и не должен ему противоречить. Естественно, при разработке зонинга нужно учитывать требования и других законов Украины.

Первое, на что мы обратили внимание — прибрежные склоны и многострадальные городские пляжи.

Напомним, согласно Генплану, зеленые зоны на побережье должны получить статус парка. В плане будущий парк «Юбилейный» определен как зона «Р-3п» — проектная рекреационная зона озелененных территорий общего пользования. Это значит, что здесь должны располагаться парки, скверы, дорожки и площадки для отдыха, набережные. Также на склонах допускается размещение вспомогательных сооружений и объектов инфраструктуры для отдыха, игровых, спортивных площадок, летних театров и танцплощадок, аттракционов. По отдельному разрешению можно построить медпункт, небольшие кафе и магазины (до 200 кв.м.) и общественные туалеты.

В целом такие ограничения, действительно, позволяют организовать парк в общепринятом смысле этого слова. Однако то, что предусматривают разработчики проекта зонинга для территории пляжей, заставляет насторожиться.

По Водному кодексу Украины, вдоль водоемов необходимо организовать водоохранные зоны — в первую очередь, для защиты вод от загрязнения. Хозяйственная деятельность там ограничена. В пределах водоохранных зон организуют водоохранные защитные полосы, в пределах которых режим охраны еще более строгий: запрещена любая деятельность, которая может привести к загрязнению моря. В общем случае ширина этой зоны — 2 километра, однако в населенных пунктах она устанавливается отдельными проектами в соответствии с градостроительной документацией.

Внутри водоохранной защитной полосы организуется пляжная зона, в которую входят природные и искусственные ландшафты на берегу. Главная особенность пляжной зоны — свободный и бесплатный доступ граждан к морю.

Пляжная зона, защитные полосы и водоохранная зона входят друг в друга, как матрешки. По закону, пляжная зона должна иметь ширину не менее 100 метров от уреза воды, соответственно защитные полосы и водоохранные зоны не могут быть меньше этого размера.

А теперь давайте посмотрим, где провели границу прибрежной защитной полосы (зеленая линия с кружочками) разработчики проекта плана зонирования:

Нетрудно заметить, что граница проведена прямо по границе песчаной зоны, обозначенной темно-желтым цветом (по проекту, это рекреационная зона активного отдыха Р-2). Сто метров здесь не получается никак, и видимо, поэтому разработчики предусмотрели проектную зону Р-2п, которая, по всей видимости, будет находится там, где сейчас водная поверхность. В этом нетрудно убедиться, если посмотреть, как выглядит сейчас береговая линия в районе «причала номер 1« (обведена синим).

По всей видимости, без такого намыва (кое-где до самого волнореза) пляжную зону в предусмотренных законом пределах установить не удается. Однако Генплан не предусматривает создание новых намывных территорий вдоль городских пляжей, и предложенное решение — самодеятельность харьковских проектировщиков.

Также странным является то, что в ряде случаев граница защитной полосы проходит прямо по песку пляжа, а кое-где — прямо по воде. Это значит, что ни водоохранной зоны с ограничениями, ни пляжной зоны со свободным доступом здесь не будет никогда!

Выходом из ситуации мог бы стать перенос границы пляжной зоны («зоны активного отдыха» в терминах проекта) вглубь побережья — например, до Трассы Здоровья. Согласно проекту, в зоне Р-2 размещаются пляжи, оборудованные места отдыха, спортивные центры, детские площадки, медпункт, спасательные станции, по особому ограничению — пирсы, причалы и МАФы. И вполне логично, чтобы вся территория от Трассы Здоровья к морю стала водоохранной защитной зоной.

Почему разработчики решили рисовать берегозащитные полосы, отталкиваясь он несуществующих воображаемых линий — мы можем только догадываться.

Продолжение следует…

Автор — Сергей Дибров