Доработка проекта зонинга: можно ли обойтись «напильником»?

Сегодня в мэрии продолжится процесс «уточнения и исправления» проекта зонинга — схемы зонирования территории Одессы, которая устанавливает условия и ограничения на строительство в разных местах города. Заседание консультативного совета по градостроительству, созданного несколько месяцев назад специально под решение этой проблемы назначено на 15:30.

Читатели «Думской» могли следить за ситуацией вокруг зонинга по нашим публикациям. Городской совет, напомним, дважды снимал с сессии вопрос об окончательном утверждении документа, а его доработка продолжается вот уже полгода. О проблемах зонинга сказано немало, отметим самые наглядные и самые опасные из них.

Документ делит всю территорию города на разные зоны, для каждой из которых установлены «преимущественные», «сопутствующие» и «допустимые» виды использования. Выбор этих видов вызывает как минимум недоумение, а местами — просто противоречит законодательству. Приведем примеры.

Зона Г-5 «Лечебная». Преимущественные виды использования — больницы, поликлиники. Сопутствующие — аптеки, культовые учреждения. Допустимые — автозаправочные станции, СТО, гаражи, пункты замены масла. «Допустимые»?

Зона Г-3 «Учебная». Преимущественные — школы, вузы, научные центры. Сопутствующие — общежития, спортзалы, музеи. Допустимые — автозаправочные станции, СТО, гаражи, пункты замены масла; офисные центры, развлекательные комплексы. Офисный центр и бензоколонка на территории школы, полет нормальный.

Зона Р-3 — зеленые зоны общего пользования: парки, скверы, прибрежные склоны, которые скоро станут парком «Юбилейный» (по крайней мере, это обещает мэр). Преимущественные виды: городские парки, скверы, набережные. Сопутствующие: игровые площадки, канатные дороги, летние театры. Допустимые: рестораны, кафе, бары, магазины, гостиницы.

Гостиницы? Строительные нормы прямо запрещают размещать гостиницы в парках общего пользования. Да и магазинам с ресторанами в парках делать нечего. Но заказчиков и разработчиков зонинга это не смущает. Идем дальше.

Зона Р-2 — городские пляжи. Основные: пляжи и «сезонные спортивные центры с плавательными бассейнами». Сопутствующие: пункты проката пляжного инвентаря, яхт-клубы, спасательные станции. Допустимые: рестораны.

На самом деле Водный кодекс прямо запрещает размещение в пляжной зоне любых объектов, кроме гидротехнических (волнорезы, пирсы, пляжи), гидрометрических (метеостанции) и линейных (линий водопровода, канализации, электроснабжения). Хотите узнать, чем заканчивается строительство ресторанов на песке? Пройдите по нынешним пляжам и обязательно загляните в Аркадию, где развивается оползень над незаконной постройкой. Теперь она станет законной.

Точно так же в случае утверждения зонинга станут если не «законными», то «допустимыми», например, пятиэтажки в частном секторе (зона Р-1), заправки и СТО во всех жилых зонах, в зонах культовых сооружений. Так что уже можете представить себе эту красоту: школу и мечеть с пристроенными бензоколонками, рядом — православный храм и жилой дом, с рихтовкой и покраской, гостиничный комплекс в Горсаду и на склонах возле «Дельфина».

Отдельный, но не менее важный вопрос: кто дает согласование на размещение «допустимых» объектов в разных зонах? По законодательству — это полномочия органов исполнительной власти (министерства и ОГА) и при необходимости — разработчики генплана. Однако в зонинге эти «очень интересные» полномочия присвоило себе управление архитектуры мэрии, которое хочет решать все вопросы единолично.

Это далеко не полный перечень претензий. Есть вопросы и к произвольно (и незаконно) нарисованной водоохранной зоне с несуществующей береговой полосой, и к условиям застройки исторических ареалов, и по отдельным участкам и территориям. Теоретически, по закону все спорные вопросы при рассмотрении замечаний и предложений должна решать согласительная комиссия. Однако управление архитектуры делает все, чтобы не допустить создания такой комиссии. Для этого даже сфальсифицированы документы, где указано, что все замечания якобы «учтены» или «учтены частично» — хотя стоило бы написать «с точностью до наоборот».

Вместо согласительной комиссии городской голова своим решением создал «консультативный совет». Это, конечно, лучше, чем ничего. Но решения согласительной комиссии, статус которой установлен законом, являются обязательным, а на решения консультативного органа можно запросто и безнаказанно забить. Это стало причиной отказа от участия в этом совете некоторых критиков зонинга, в частности, руководителя организации «Сохраним Одессу сами» Юрия Никитина, который назвал этот совет «фантомным проектом». Однако другие активисты не теряют надежду исправить незаконные и недопустимые решения, заложенные в зонинге. Локомотивом этого процесса стала юрист Светлана Попова, которая сейчас практически в одиночку шаг за шагом обосновывает свою позицию и обнажает явно незаконные «закладки» в документе, которые надо убирать.

Аргументы Светланы Поповой очень сильны, и в целом она уверена: одной только «доработкой напильником» здесь не обойтись, документ нужно перерабатывать кардинально. Представители мэрии под таким напором соглашаются вносить изменения, касающиеся точечных объектов, но очень неохотно идут на исправление «глобальных» незаконных решений, наподобие перечисленных выше. Сегодня состоится очередной «этап переговоров».

И напоследок — еще один пикантный момент. Недавними изменениями в законодательстве было установлено, что без зонинга или детального плана территории (ДПТ) нельзя продавать или передавать в аренду для строительных нужд коммунальную землю. Разработка ДПТ — процесс длинный и дорогостоящий. Поэтому один из аргументов городских властей — «лучше плохой зонинг, чем никакой» — чтобы не усложнять жизнь людям.

Отсутствие схемы зонирования действительно усложняет жизнь горожан. Именно поэтому получить земельный участок в 10 соток под строительство дома участнику АТО, например, сейчас невозможно: земельная комиссия не пропускает проекты решений на сессию по причине отсутствия зонинга. Однако, как показала недавняя сессия, если нельзя, но очень хочется, то можно: депутаты «не увидели никаких проблем и подводных камней» для того, чтобы передавать землю «условно» — некоторым, особо избранным получателям.

Автор — Сергей Дибров